L’accollo del mutuo è un’operazione finanziaria che può rivelarsi perfetta in determinate situazioni come, ad esempio, un mutuo cointestato tra marito e moglie dove uno dei due coniugi vuole disfarsi della propria quota parte di mutuo, oppure chi compra casa e vuole velocizzare l’acquisto e quindi compra casa direttamente con il mutuo del costruttore.
In sintesi l’accollo del mutuo non è altro che il cambio del debitore in un mutuo. Tale operazione è regolata dall’articolo 1273 del codice civile.
L’accollo, precisazione ovvia ma che è sempre bene ricordare, è possibile solo se il debito in essere non è stato ancora estinto, e a condizione che il mutuo sia in regolare ammortamento.
Il nuovo acquirente quindi mantiene fede all’impegno e si accolla il mutuo con le condizioni e oneri già in essere, perchè precedentemente stipulate.
Nello specifico però, è bene esser chiari, che esistono due titpi di accollo: liberatorio e non niberatorio (Cumulativo), la differenza sta nel fatto che nell’accollo del mutuo c’è un terzo attore (la banca) che ha erogato il finanziamento a determinate garanzie e che quindi potrebbe non essere d’accordo nel vedere cambiare le carte in tavola.
Infatti, spesso chi si accolla un mutuo dovrà comunque fare una pratica di valutazione del merito Creditizio da parte della banca che ha concesso il mutuo affinchè essa sia sicura che il nuovo debitore possa sostenere il peso del finanziamento.
Quindi, l’accollo liberatorio prevede che il debitore originario non sia più interessato dall’andamento del mutuo, mentre nel caso in cui l’accollo fosse non liberatorio (cumulativo) il debitore originario resta vincolato come garante fino alla vita residua del mutuo, e dovrà intervenire a pagare solo nel momento in cui il nuovo debitore non riesca a far fronte alle rate.
Perché conviene accolarsi un mutuo?
Principalmente per velocizzare i tempi e i costi legati all’apertura di una nuova pratica di mutuo, al massimo si dovrà fare solo una valutazione del merito creditizio, che è molto più veloce di un’intera pratica.
Secondo motivo, nel caso in cui il venditore è una società, come ad esempio la società costruttrice dell’immobile oggetto della compravendita, il compratore potrà prendere il mutuo, o quota parte del mutuo di competenza per l’immobile, perchè ha condizioni più vantaggiose rispetto a quelle attuali di mercato.
ESEMPIO: adesso potrebbe convenire se il mutuo del costruttore fosse un mutuo a tasso fisso erogato prima del 2022, perché con tassi nettamente più bassi rispetto a quelli attuali.
Nel caso dell’istituto di credito, quest’ultimo non dovrebbe avere problemi ad effettuare l’operazione nel caso di accollo non liberatorio, perché il contratto resta uguale ed anzi si acquisisce una garanzia in più.
Discorso diverso nel caso in cui l’accollo sia liberatorio, ma anche in questo caso la valutazione oltre che oggettiva sulla base del merito creditizio del cliente (capacità di sostenere il pagamento delle rate del finanziamento), può dipendere da altri fattori legati al momento commerciale che sta attraversando la banca, cosi come dalle opportunità di sviluppo e crescita legate al cliente principale che magari è il costruttore, (e qui si potrebbero fare mille esempi, in positivo e in negativo).
Ricordate sempre che la banca ragiona in termini di investimento e lavora con i soldi quindi non ha alcun interesse ad avere gli immobili a ipoteca. Per questo può capitare che la stessa si possa anche rifiutare di concedere il benestare all’operazione.
Dal punto di vista del venditore, invece, il vantaggio è quello di liberarsi velocemente di un debito trasferendolo insieme alla proprietà dell’immobile, questo per l’appunto può avvenire sia per motivi economici/commerciali che per motivi sentimentali (ad esempio la separazione tra due coniugi).
Ricapitoliamo: come funziona l’accollo mutuo
Attualmente esistono due tipi di accollo: liberatorio e non liberatorio (o cumulativo), entrambi sono regolamentati dal codice civile. L’accollo liberatorio, per l’appunto libera il debitore originario dal mutuo, al contrario l’accollo cumulativo sostituisce il debitore originario con il nuovo, trasformando il debitore originario in garante.
Facciamo un esempio: Mario ha un mutuo ed è anche titolare di una casa. Nel momento in cui Mario, decide di vendere casa per un qualsiasi motivo, ed anziché estinguere il mutuo con il ricavato della vendita decide di incassare la differenza tra il valore della casa meno il debito residuo del mutuo perché il nuovo proprietario subentrerà mediante accollo. Mario deve stare attento sulla tipologia di accollo che la banca deciderà di utilizzare.
Questo perché se l’accollo fosse cumulativo, Mario non solo non sarà più proprietario della casa, ma rischierà di dover pagare di tasca propria la casa dove vivrà un’altra persona nel caso in cui il nuovo debitore non paghi le rate.
Pertanto, attenzione, perché la condizione liberatoria deve essere espressamente indicata nel contratto altrimenti lo stesso può essere dichiarato nullo. Inoltre devono esser ben definiti i dettagli del rapporto tra accollato ed accollante ed infine, ricordiamoci, per buona norma, che la Banca non è obbligata a dare il proprio benestare all’operazione di accollo ma può solo non liberare il debitore originale.
Cioè il debitore può cedere il suo debito a un terzo, ma la banca in quanto creditore può accettare e quindi liberare il debitore (accollo liberatorio), o non accettare e quindi non liberare il debitore principale in caso di insolvenza del nuovo debitore (accollo Cumulativo).
Di seguito l’Art. 1273 del codice civile:
Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito
dell’altro, il creditore puo’ aderire alla convenzione, rendendo
irrevocabile la stipulazione a suo favore.
L’adesione del creditore importa liberazione del debitore
originario solo se cio’ costituisce condizione espressa della
stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi e’ liberazione del debitore, questi rimane obbligato in
solido col terzo.
In ogni caso il terzo e’ obbligato verso il creditore che ha
aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e
puo’ opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base
al quale l’assunzione e’ avvenuta.
Allo stesso modo, anche chi subentra in un accollo deve stare attento e leggere con attenzione il contratto di mutuo originario in cui vuole subentrare, perché lì sono scritte tutte le condizioni e le particolarità (se presenti) relative all’operazione.
Giusto per fare un esempio, Carlo che subentra nel nuovo mutuo pensando che sia a tasso fisso ed invece è un mutuo a tasso modulare, dove ogni 5 anni bisogna scegliere se avere il tasso fisso o variabile aggiornato con le condizioni di mercato al momento della scelta.
Immaginate una situazione del genere quel consumatore che sii trova oggi nella condizione sopra descritta e cioè restare con la scelta di un tasso fisso ma che lo stesso venga aggiornato ai tassi attuali, passando da un ipotetico 1,5% al 4,5%.
In conclusione, la banca è interessata a rientrare del proprio investimento, quindi come detto prima, a parità o a maggiori garanzie rispetto alla situazione iniziale, sarà ben contenta di liberare il debitore originale, magari attraverso una successiva rinegoziazione delle condizioni e/o con la vendita di polizze assicurative Vita e/o Danni.
Per dovere di cronaca, queste polizze non sono obbligatorie ma non vuol dire che non siano utili.
Piccola parentesi sulle coperture assicurative, bisogna che tu sappia che le assicurazioni devono servire a tutelare il nostro patrimonio e il nostro stile di vita. Pagare un’assicurazione di qualsiasi genere ci permette di sapere con certezza quello che è il nostro costo annuale nel momento in cui si verifica l’evento assicurato, senza dovere intaccare patrimonio o risparmi che con fatica mettiamo da parte per realizzare i nostri sogni, desideri e obiettivi di vita personali e familiari.
Quindi in conclusione, Conviene l’accollo del mutuo?
Come sempre, dipende! Ma questo lo avrai già capito leggendo, perché come puoi immaginare sono tante le piccole cose da valutare per capire se è un vantaggio o no, anche perché ricordati che puoi pur sempre fare un mutuo normale se compri casa, oppure vendere a un altro acquirente se stai vendendo casa.
In definitiva, lo sbattimento è senza dubbio tanto, ed immagino che tu sia bravo nel tuo lavoro cosi come lo sono io nel mio, quindi, per fare la scelta giusta, chiedi informazioni al tuo consulente finanziario di fiducia e se non ne hai uno contattami e parliamone.
L’acquisto e la vendita di una casa sono cose delicate e se non hai esperienza o non sei guidato da una persona esperta (e non mi riferisco all’amico che ha venduto o comprato casa 10 anni fa, perché le cose sono cambiate da allora e cambieranno sempre), evita come la peste il fai da te e ricorda che una buona consulenza oggi può evitare tantissimi problemi in futuro.
Anzi, una buona consulenza può solo che portarti un valore aggiunto (tempo e serenità) in più a te e alla tua famiglia!
Non ci credi? Allora contattami in privato oppure invia una mail e lo scoprirai da te.